Antes de comprar una vivienda no basta con comprobar quién figura como propietario en la nota simple. Conviene revisar también si sobre esa finca existe un usufructo, algo muy habitual en viviendas procedentes de una herencia: los hijos aparecen como nudos propietarios, pero el usufructo sigue siendo, sobre el papel, del padre o la madre viuda.
El artículo 513 del Código Civil recoge las causas de extinción del usufructo, siendo la muerte del usufructuario la más frecuente en la práctica. Cuando esto ocurre, el derecho se extingue de forma automática y la nuda propiedad se consolida con el pleno dominio, sin necesidad de aceptación expresa por parte del nudo propietario.
Sin embargo, la extinción material del derecho no equivale a su desaparición del Registro de la Propiedad. Mientras no se cancele el asiento, la finca seguirá figurando registralmente como gravada con ese usufructo, lo que puede generar dudas o retrasos si no se detecta a tiempo antes de una compraventa.
Para lograr esa cancelación es necesario acreditar el fallecimiento mediante certificado literal de defunción del Registro Civil, tal como ha señalado en varias ocasiones la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Según los casos, puede bastar una instancia privada con firma legitimada notarialmente, o resultar más recomendable una escritura pública, especialmente cuando la operación se combina con una venta inmediata del inmueble.
Antes de firmar, conviene además liquidar el impuesto correspondiente a esa consolidación de dominio, ya sea el de sucesiones o el de transmisiones patrimoniales, según el origen del usufructo.
Se trata de un detalle que muchas veces pasa desapercibido en una simple lectura de la nota registral, y que puede retrasar una compraventa si no se revisa con antelación.
No lo dudes, consulte consulta a tu notario.
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